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浅谈地产工程结算中的管理控制

浅谈地产工程结算中的管理控制

  • 分类:企业新闻
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  • 来源: 本站
  • 发布时间:2019-05-27
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【概要描述】从房地产开发企业成本组成中不难发现,项目建安工程费占到总成本费用的60%-70%,而确定建安工程费的最重要的条件就是工程竣工结算总价。为了追求各自利益最大化,围绕竣工结算工作,项目建设所有参与者(建设单位、总承包单位、分包单位、造价咨询单位)都在进行着一场巨大博弈。现结合江西众一富东广场二期项目,以房地产开发企业的视角,对工程竣工结算的管控谈几点建议。

浅谈地产工程结算中的管理控制

【概要描述】从房地产开发企业成本组成中不难发现,项目建安工程费占到总成本费用的60%-70%,而确定建安工程费的最重要的条件就是工程竣工结算总价。为了追求各自利益最大化,围绕竣工结算工作,项目建设所有参与者(建设单位、总承包单位、分包单位、造价咨询单位)都在进行着一场巨大博弈。现结合江西众一富东广场二期项目,以房地产开发企业的视角,对工程竣工结算的管控谈几点建议。

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      从房地产开发企业成本组成中不难发现,项目建安工程费占到总成本费用的60%-70%,而确定建安工程费的最重要的条件就是工程竣工结算总价。为了追求各自利益最大化,围绕竣工结算工作,项目建设所有参与者(建设单位、总承包单位、分包单位、造价咨询单位)都在进行着一场巨大博弈。现结合江西众一富东广场二期项目,以房地产开发企业的视角,对工程竣工结算的管控谈几点建议。

一、建立明确的工程竣工结算管理办法及流程

在二期项目开发建设前,江西公司成本合约部就制定了《工程竣工结算管理办法及流程》,明确赋予工程竣工结算参与人(方)的权利义务,特别注意要明确工程竣工结算办理各阶段的组织牵头部门及工程竣工结算审批流程中最终确认权的归属(表单清晰、责任明确)。目前众一富东广场二期项目竣工交房已经一年多,工程结算均按该制度流程结算,二期项目共签订合同112份,其中2015年16份、2016年24份、2017年68份、2018年4份合同,截至2018年底结算工作已进入尾声,主要工程均结算完毕。

二、工程结算资料收集:收集有关信息,做好资料积累 

做好现场施工信息收集和资料积累,是成本部的日常工作。工程竣工结算资料的确认,将直接影响到工程竣工结算数据的准确性,从以往经验来看,工程竣工结算中采纳的结算资料是重点审核对象,特别是一些合理但不合法、合法但不合理的工程竣工结算资料是审核争议的焦点。这就要求提供、收集工程竣工结算资料的部门,在工程施工过程中及时、完整地完善有关结算资料手续,确保所有工程竣工结算资料真实、有效、合理、合法。

例如:二期项目结算中《众一富东广场二期工程总承包施工合同》结算2018年底完成工程量核对及结算工作,该合同为二期项目的最大金额合同,合同价5672.47万元,施工单位报送结算金额比合同价高出520万,成本合约部审核后审减金额达到近400万元。成本合约部对工程施工过程中的相关资料进行收集,以及时应对施工方提出的要求,如:合同约定甲方签证认可的材料价差可调整,工程主材中的钢材价格的上升或下降按施工期间钢材平均值价格来计算,调整费的重要节点在于明确本工程开工时间,成本合约部在以往收集的施工资料中找到有力证据,证明开工时间应按2015年9月计算,为公司节省大量资金。

三、提高工程竣工结算的准确性 

工程竣工结算工作是一项专业性、技术性和政策性很强的工作。竣工结算的准确性,对合理确定工程造价、控制工程成本,提高企业经济效益起着重要的作用。如何做好工程竣工结算的工作,成本部造价人员应从以下几方面予以重视。

(一)广泛收集工程竣工结算编制的主要依据,为结算工作做好充分准备。其内容包括:1.国家有关法律、法规、规章制度和相关司法解释;2.建设工程工程量清单计价规范;3.施工承发包合同、专业分包合同及补充合同,有关材料、设备采购合同;4.招投标文件;5.工程竣工图、施工图会审记录,经批准的施工组织设计、设计变更、工程洽商单;6.经批准的开、竣工报告或停复工报告;7.双方确认的工程量;8.双方确认追加(减)的工程价款;9.双方确认的索赔、现场签证事项及价款;10.有关的其他依据。

(二)深入施工现场,掌握工程的第一手资料 

为了使结算完整地反映工程实际情况,必须了解各施工阶段的情况,掌握具体施工方法,准确计算工程造价,为此成本部造价人员应该经常深入施工现场,了解现场情况,获取第一手资料。

1.要时刻了解施工中采用的新材料、新机械、新技术。施工过程中每一个具体要素发生变化都会引起结算的改变,对于施工过程中采用“三新”而导致的工程造价的变更,必须及时稳妥地记录并处理,否则事后日久很容易产生争议。对于施工动态,甲、乙双方造价人员和负责人能及时对存在的问题进行讨论研究,进而达成共识,取得一致意见,避免结算时发生纠纷。

2.要及时检查核实隐蔽工程的工程量。对于隐蔽工程,在工程竣工后一般难以考察、核对和说明,进行计算时也不易核准工程量,建设单位与施工单位对此易发生分歧。有的隐蔽工程如果不能确定施工过程中是否存在返工的状况,以及是否在图纸以外又采取了其他措施,将对计算工程造价有很大影响,因此对隐蔽工程的工程造价的确定核实,最好是在施工期间完成。隐蔽工程开始时成本部造价人员就要收集整理好相关资料,做好隐蔽工程的工程量现场测量。 

 四、制定《现场签证及设计变更管理制度》

工程竣工结算中签证及设计变更费用的审核,应根据公司《现场签证及设计变更管理制度》及合同重点审核此费用的合理、合法性,杜绝不合理和不实的签证变更。例如二期项目总承包合同结算中发现“关于地下室顶板防水做法的变更:由原设计二级防水改为一级防水”是不实的变更,此变更文件是设计单位未经甲方同意私自下发给施工单位,增加防水级别,也就增加了费用,施工单位上报结算时以此变更文件要求增加费用,因公司及时发现,避免了公司的损失。

五、注意减少工程造价的签证

    并不是所有的签证都会造成工程造价的提高,工程造价减少的签证施工单位肯定不会主动办理,例如二期项目总承包合同结算中按合同审核签证增加部分,同时也梳理合同清单内未施工项目。施工方报送时只计算签证、工程联系单中增加部分,不会提出核减部分,因此成本部会同工程部仔细梳理合同清单内未施工项目,土建及水电安装工程共核减67.15万元。

六、工程竣工结算中的廉洁建设

由于工程竣工结算涉及到项目建设所有参与人(业主、总承包单位、分包单位、监理单位、造价咨询单位)的经济利益,造价人员将不可避免地面对众多的诱惑,作为工程竣工结算管理人员,一方面必须做到自己的廉洁不贪、以身作则,同时加强具体参与人员的职业操守教育;另一方面要做好制度方面的建设,规范有关操作流程,明确有关处罚措施,从制度上杜绝腐败事件的发生。

 

撰稿人:江西众一  付红英

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